実家が空き家になったらどうする？放置するリスクと生前に進めるべき対策

相続・遺言書作成

2026.09.15

親が老人ホームに入居したり亡くなったりしたことで、実家が誰も住まない「空き家」になってしまうケースが増えています。「とりあえずそのままにしておこう」と放置してしまうと、税金や法的な面で予期せぬ大きな負担が生じるリスクがあります。

実家の空き家を放置するリスクと、今からできる対策について分かりやすく解説します。

住宅が建っている土地は「小規模住宅用地の特例」により、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし、管理されず倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家は「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、固定資産税の軽減特例が解除されて税金が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

2024年4月から相続登記（不動産の名義変更）が義務化されました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

老朽化による瓦や壁の落下、庭木の繁茂、害虫・害獣の発生、火災（放火）のリスクが高まります。万が一、建物や瓦が崩れて通行人などに怪我をさせた場合、所有者が多額の損害賠償責任を負うことになります。

人が住まなくなった家は急速に傷みます。雨漏りやカビが進むと資産価値が大きく落ち、いざ売却や賃貸に出そうとした際に大規模な修繕費用がかかるか、買い手がつかなくなってしまいます。

① 遺産分割協議を行って名義を変更する 誰が実家を引き継ぐのかを相続人全員で話し合い、遺産分割協議書を作成して名義変更（相続登記）を早期に行います。
② 売却・解体して現金化する 誰も住む予定がない場合は、売却して現金を相続人で分け合うのが最もトラブルが少ない方法です。条件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除（譲渡所得の特例）」などの税制優遇を受けられる場合があります。
③ 空き家バンクや賃貸での活用 自治体の「空き家バンク」に登録して買い手・借り手を探したり、リノベーションして賃貸物件として活用する方法です。
④ 相続土地国庫帰属制度の利用 土地の管理がどうしても難しい場合、一定の要件（建物の解体等）を満たせば、土地を国に引き取ってもらう制度の活用も検討できます。

実家の空き家問題は、時間が経つほど権利関係が複雑化し、維持費や税金の負担が大きくなります。親が元気なうちから今後の活用方法について話し合っておくこと、または相続発生後に速やかに相続人調査と遺産分割を進めることが大切です。

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